Praça Unitah começa a funcionar no Tatuapé e deve se estender para mais 12 terminais da cidade até o ano que vem

Atualmente, quem passa pelo terminal de ônibus lado Sul do Tatuapé, na zona leste de São Paulo, integrado à estação de metrô da linha vermelha, tem uma visão diferente de antes da pandemia. Revitalizado, o espaço conta com 84 espaços para comércio, dos quais 40 já funcionam. Até o final do ano, os terminais Carrão, também na zona leste, e Santana, na zona norte, devem passar pelo mesmo processo.

Ao todo, 13 terminais de ônibus integrados às estações de metrô das linhas vermelha e azul de São Paulo serão transformados no projeto que atende pelo nome de Praça Unitah. O responsável é a Unitah Empreendimentos, um consórcio capitaneado pelo Grupo Rezek.

Serão, no total, mais de 13,5 mil metros quadrados e 1262 espaços disponíveis para locação. A concessão é válida por 30 anos e o investimento mínimo que deverá ser feito pela Unitah será de R$ 302 milhões ao longo dos dez primeiros anos. O Metrô de São Paulo calcula uma economia de R$ 22 milhões com a parceria, pois toda a infraestrutura de conservação, vigilância e manutenção será feita pelo consórcio.

Em entrevista a PEGN, o presidente da Unitah Empreendimentos, Luiz Fernando Ferraz Bueno, conta que o contrato foi assinado em setembro do ano passado, e os espaços começaram ser vendidos em fevereiro deste ano. O início da gestão foi em 9 de abril. “Atravessamos a pandemia com apenas três contratos assinados. Hoje temos 650. Desde junho, o mercado tem reaquecido e o fluxo tem se normalizado no metrô.” A expectativa do executivo é que, até o final de dezembro, as estações já tenham 60% do volume pré-pandemia, estimado em mais de 1 milhão de pessoas por dia.

C&A mini-store no Praça Unitah (Foto: Divulgação/C&A)

A ideia é que mais de mil lojas já estejam em funcionamento até março de 2021. Pelos contratos já negociados, Bueno estima que o mix seja de 40% a 50% de empresas de alimentação e 30% de serviços. A loja de departamento C&A foi uma das que abriu uma mini-store no espaço do Tatuapé e já tem contrato negociado para as outras duas que serão abertas até o final do ano.

Para compor o mix, a Unitah recebe os projetos dos empresários e avalia caso a caso. Eles têm procurado também por redes de franquias, pois acreditam que marcas fortes no espaço podem influenciar positivamente o resultado de todos os lojistas. “Ouvimos qual é o projeto, a pauta que ele propõe e fazemos a avaliação de mix, uma verdadeira consultoria de negócios”, diz Bueno.

O mix de cada terminal é pensado de forma diferente, segundo o executivo, pois precisa considerar também o entorno e o perfil do público local.

Na visão do especialista Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da Gouvêa Malls, braço do Gouvêa Ecosystem, que auxiliou na consultoria do projeto, o espaço é uma tendência para o varejo nos próximos anos, pois oferece conveniência de proximidade com a vizinhança, alto fluxo com custos mais baixos do que shopping centers, por exemplo, e melhor estrutura do que comércio de rua. “Esses terminais, a depender de sua localização, não atenderão apenas aos passageiros do transporte público, mas podem também servir aos moradores do entorno da estação”, afirma.

De acordo com Bueno, o aluguel cobrado é fixo, e o empreendedor terá ainda custos de ocupação, fundo de promoção e um contrato semelhante ao de “luvas”, comumente cobradas pelos shopping centers. “Isso consegue ser bem absorvido, fica entre 10% e 15% do faturamento dele”, afirma.

Segundo dado recente divulgado pela Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), e veiculado pelo jornal Valor Econômico, das 11 mil lojas que fecharam as portas definitivamente durante a pandemia, 6 mil já haviam sido reocupadas, principalmente por redes de franquias ou ampliação de lojas de departamento. No entanto, muitas saíram para as ruas.

É o caso da rede de franquias Kidstok, que também já negociou espaços na Praça Unitah. A empresa tem repensado o modelo de expansão em 2020: das 36 lojas inauguradas neste ano, apenas uma foi em shopping center. “Tem a ver com a mudança de mentalidade do consumidor, e também com os custos”, diz o diretor de expansão e novos negócios da rede, Douglas Bote.

Loja da Kidstok em shopping center (Foto: Divulgação)

A Kidstok tem experimentado um bom resultado, de acordo com o executivo, pois trabalha com um tíquete médio baixo, de cerca de R$ 30 por peça, e tinha cerca de seis meses de estoque na franqueadora para abastecer as mais de 300 lojas – o que ajuda a lidar com o gap da indústria, causado pela falta de matéria-prima. “Em outubro já conseguimos um crescimento de quase 15% sobre o que fizemos no mesmo período do ano passado”, conta.

A franquia também vai operar nos três terminais que serão lançados neste ano e avalia que a presença nos locais pode ajudar a alcançar mães que fazem compras de necessidade, no caminho para o trabalho. “Estando no percurso de ida e volta, a pessoa passa diariamente na frente da sua loja e a fidelização é muito maior”, aposta Bote. Todas as lojas inauguradas pela rede neste ano são franquias, sendo que dois terços são operadas por franqueados que já têm outras unidades da marca.

Segundo o presidente da Unitah, a cada semana o faturamento dos lojistas tem aumentado. “Temos expectativa de que essas lojas faturem entre R$ 50 mil e R$ 100 mil. No Tatuapé já temos alguns faturando nesse teto. Entendemos que o projeto vai se desenvolver e amadurecer no final do primeiro ano.” Ele acredita que a presença nos locais de passagem reforce para o consumidor a possibilidade de se alimentar ou buscar algum serviço no meio do caminho.

A concessão ainda permite que alguns dos terminais sejam edificáveis, podendo abrigar, além das lojas, shopping centers, academias de ginástica, hospitais, laboratórios, escolas, consultórios médicos, além de prédios comerciais e até apartamentos residenciais. A Unitah calcula cerca de 84 mil metros quadrados para essas opções.

Projeto do Praça Unitah no terminal Carrão (Foto: Divulgação)

Além dos terminas já citados, as estações que receberão o Praça Unitah são Ana Rosa, Armênia e Parada Inglesa, na Linha 1-Azul, e Artur Alvim, Patriarca, Vila Matilde, Penha, Carrão lado Norte, Tatuapé lado Norte e Brás, na Linha 3-Vermelha. O consórcio também tem um contrato negociado para a Linha 2-Verde, mas o espaço para locação nessas estações será reduzido, por conta da infraestrutura.

Fonte: PEGN / imagem em destaque: Praça Unitah, no Tatuapé (Foto: Divulgação)